¿Cuánto me va a costar vender mi casa?
Si bien las razones por las que una persona decide vender su casa son muy variadas: puedes querer cambiar de casa por que la actual ya no se adapta a tus necesidades, tal vez sea una vivienda heredada, o, a lo mejor, necesitas vender para cancelar una deuda… Los gastos al vender una vivienda son los que son y siempre se deben tener en cuenta. Hay gastos comunes a cualquier tipo de venta y otros que son variables. Sobre todo si no tienes urgencia, está bien que los tengas claros de manera que puedas valorar si es interesante vender ahora o esperarte.
Previo a la venta
Yo distingo tres momentos en este proceso y son los que he usado para estructurar este artículo. Vamos a ir repasándolos para que queden bien claros todos los gastos al vender una vivienda: El previo a la venta, en el momento de vender, y cuando ya se ha vendido. Antes a la venta, el gasto que vas a tener es el del certificado energético.
Certificado energético:
- Debes solicitarlo al poner tu vivienda a la venta según indica la ley y el coste es variable, para que tengas una idea, puede estar entre 80€ y 120€
En el acto de la venta
Gastos de notaría:
- Salvo que haya un pacto previo entre las partes en el que se acuerde otra cosa: El coste de la escritura matriz lo asume el vendedor, y el de la primera copia y demás posteriores, el comprador.
Cancelación de hipoteca:
- Si en el momento de vender tu vivienda estás pagando una hipoteca y todavía queda capital pendiente, has de considerar tanto el importe del préstamo que te quede por pagar, como el importe de la penalización por cancelación anticipada (dependerá de las condiciones de tu préstamo). La suma de ambas cantidades deberá ser abonada a la entidad que te dio el préstamo. Esta transacción la puedes hacer en el mismo momento en que se realice la compraventa, para que así el banco dé la carta de pago y pueda cancelarse registralmente el préstamo.
- En el caso en que no haya deuda pendiente, siempre hay que cancelar registralmente la carga de la hipoteca. Esto también conlleva un gasto de notaría y registro que la entidad bancaria no va a asumir. Si el comprador de la vivienda va a firmar a su vez una hipoteca, el banco del comprador hará una retención del precio de venta para afrontar los gastos de cancelación.
Honorarios agencia inmobiliaria:
- Si has confiado en un profesional para la venta de tu vivienda, los honorarios pactados también son deducibles de la ganancia patrimonial.
Certificado de la comunidad de propietarios:
- Para completar este apartado a la hora de vender tu vivienda, si vives en una finca o adosado, recuerda que tienes una comunidad. El certificado de la comunidad de propietarios lo debes presentar con fecha de la compraventa y firmado por el administrador de fincas, en él se indica que estás al corriente con el pago de los gastos de la comunidad y las posibles derramas. Algunos administradores no lo cobran, sin embargo puede tener un coste entre 30€ y 50€.
Posterior a la venta
Impuestos:
- En la declaración de la Renta deberás declarar las ganancias patrimoniales derivadas de la venta del inmueble. Es decir, de la diferencia entre el precio de venta y el precio por el que compraste (incluidos todos los gastos y tributos de la adquisición) Hacienda se cobra un porcentaje. Éste puede variar entre el 19 y el 23% dependiendo de las ganancias totales. Y este importe es importante que lo tengas presente porque lo tendrás que abonar al año siguiente, ya sabes.
Exenciones por la venta de vivienda habitual
- Si se trata de tu vivienda habitual y tienes pensado reinvertir el importe de la venta en la compra o la rehabilitación de una nueva vivienda habitual, quedarás exento de tributar las ganancias patrimoniales. Tienes un periodo de dos años para realizar dicha reinversión.
- También estarías exento si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual o si perdieras tu vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca.
Plusvalía municipal:
- Casi al cierre de 2021 y con los cambios que ha habido, la plusvalía municipal se merece un artículo para ella sola… Brevemente, este impuesto que se paga a los ayuntamientos realmente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Recientemente el Tribunal Constitucional lo declaró ilegal por la forma en que se venía calculando por lo que ha habido un cambio en la forma de calcular dicho impuesto dando ahora dos alternativas de cálculo entre las que el contribuyente podrá elegir:- En caso de que no haya ganancia patrimonial no hay que pagar este impuesto.
- Hay 30 días desde la fecha de la venta para pagar este impuesto.
Si algún concepto te genera dudas sobre del coste que puede suponer vender tu vivienda, llámanos sin compromiso y haremos un estudio detallado de tu caso. Cuanto más claros están los datos desde el inicio, mejores son los resultados. Y si lo que quieres es comprar una vivienda, también tengo un artículo descriptivo de los gastos que vas a tener.
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