¿Has heredado una casa y quieres venderla?
La herencia es un tema sobre el que no pensamos hasta que un familiar fallece y junto a la tristeza llegan una serie de obligaciones que muchas veces no es lo que más apetece… Como vender una vivienda heredada. Y es que heredar es recibir, para lo bueno y para lo malo. Puedes heredar una casa o cualquier bien inmueble, efectivo en cuentas bancarias o en fondos de ahorro, pertenencias personales… Y evidentemente también puedes heredar todos los derechos, las deudas y las obligaciones de la persona que te hace heredero, siempre cumpliendo la ley o las disposiciones señaladas en el testamento.
Según el INE, en Valencia hubo más de 59.000 viviendas transmitidas según título de adquisición en 2019 (los datos de 2020 aún no son definitivos). La casuística en este tema es verdaderamente amplia. En este artículo voy a hacer un pequeño repaso a los procesos más habituales relacionados con el proceso de venta de una vivienda heredada.
¿Cómo puedo vender una vivienda que acabo de heredar?
Para vender una vivienda heredada, donada, comprada o que hayamos adquirido en cualquier otro modo, lo más importante es que tu condición de propietario esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Es obligatorio que así sea para poder acudir al notario con un comprador y hacer la transmisión de la vivienda.
El proceso desde el fallecimiento de la persona que deja la herencia hasta la inscripción en el registro de los nuevos propietarios es algo farragoso. De modo que si estás en el camino de vender alguno de los bienes es muy importante que tengas en cuenta que el trámite puede durar de 3 a 6 meses fácilmente.
Los pasos a seguir son los siguientes:
- Solicitar una copia auténtica o autorizada del testamento solicitándolo como interesado en el Notario
- Realizar la escritura de herencia en el Notario con la siguiente documentación:
- Certificado de defunción original. Se solicita en el Registro Civil donde esté inscrita la persona fallecida
- Certificado de últimas voluntades del fallecido
- Certificado de seguros
- DNI del fallecido
- Testamento del fallecido o Declaración de herederos Ab Intestato (en el caso en que no hubiera testamento)
- Escrituras de propiedad de los inmuebles
- Recibo del IBI de los bienes inmuebles
- Inventario de bienes
- Escritura de aceptación de herencia
- Liquidación de impuestos: Impuesto de sucesiones y donaciones y plusvalía municipal.
- Inscripción en el Registro de la propiedad
¿Puedo poner a la venta una propiedad heredada antes de finalizar el trámite de herencia?
En algunas ocasiones, los herederos de una propiedad nos plantean poner a la venta la misma antes de concluir el trámite de la herencia.
En principio no hay problema, siempre que todos los herederos firmen el encargo de venta. El proceso se inicia y, en el momento de tener un comprador indicamos en el documento privado de compraventa (contrato de arras) un periodo de tiempo para la escritura en notaría. Este tiempo es lo suficientemente largo para que la propiedad aparezca en el registro a nombre de los herederos y se pueda hacer su transmisión.
Valoración de la vivienda
A la hora de realizar la escritura de herencia se debe otorgar un valor a los bienes inmuebles. Si el destino de la vivienda es la venta, lo mejor es que el valor en la escritura de herencia se aproxime al valor de mercado. ¿Por qué? La razón es que si el valor que aparece es menor posteriormente se tendrá que tributar por incremento de patrimonio y este tributo, generalmente, es mayor que el de sucesiones.
Algunas personas, erróneamente, adjudican al bien inmueble el valor catastral (que suele ser el menor) para pagar menos impuestos. Hay quienes se apoyan en el valor fiscal, que también es posible que esté desfasado y sea superior al de mercado. Mi consejo para cuando vayas a vender una vivienda heredada es obtener una valoración real de mercado.
Si necesitas asesoramiento en este tema podemos ayudarte tanto con la valoración de los inmuebles como aclarándote las dudas que suelen surgir entre los familiares. Estamos formadas, tenemos mucha experiencia y siempre es un gusto poder ayudar.
Contar con un buen profesional en estos momentos puede ser la diferencia entre que sea un simple trámite o que se convierta en una pesadilla.
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