¿Qué implica el “periodo de protección” en la venta de una VPO en la Comunitat Valenciana?

Si eres propietario de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) o Vivienda de Protección Pública (VPP) y estás valorando vender, es esencial que entiendas que, mientras dure el periodo de protección, el precio no es libre: está limitado por el Precio Máximo Legal de Venta (PMLV) fijado por la Administración autonómica.

💡 Vender por encima del precio máximo legal durante el periodo de protección constituye una infracción muy grave, con riesgo de sanciones y devolución de ayudas con intereses.

El periodo de protección es el marco temporal en el que la vivienda mantiene su régimen protegido. Durante ese periodo, el precio está topado por ley y la transmisión suele requerir trámites específicos (visado, tanteo y retracto, etc.). Una vez extinguido el periodo de protección, el precio deja de estar limitado por este régimen específico.

¿Cómo se determina el precio máximo de venta durante el periodo de protección?

El PMLV no se elige al azar. Detrás hay una fórmula con variables muy concretas que marcan la diferencia entre lo que puedes pedir… y lo que no. Básicamente, el precio máximo se calcula teniendo en cuenta:

• El tipo y la duración de la protección: no es lo mismo una vivienda con protección general que una de promoción pública.
• La fecha de calificación definitiva, que determina qué normativa te aplica.
• La superficie útil de la vivienda, porque los metros “legales” no siempre coinciden con los que recuerdas del plano.
• El módulo de referencia vigente en el momento de la venta, fijado por la Conselleria.

Dicho de otro modo: el PMLV es la manera que tiene la Administración de asegurar que la vivienda protegida sigue cumpliendo su función social mientras esté en protección.
Y sí, cada año puede actualizarse. Por eso es tan importante comprobar el módulo más reciente antes de poner tu casa en venta.

En la Comunitat Valenciana, el Decreto 180/2024 (vigente desde diciembre de 2024) regula el régimen de las VPP y establece un módulo dinámico. Hasta que se aprueben valores ajustados por municipio, rige un valor estándar de 2.400 €/m² útiles para el cálculo del precio máximo durante el periodo de protección.

Ejemplo de cálculo durante el periodo de protección
Vivienda de 90 m² útiles → 90 × 2.400 € = 216.000 € (precio máximo legal).

Certificado de precio máximo (obligatorio)

Antes de firmar en notaría, solicita a la Generalitat Valenciana el certificado de precio máximo autorizado. Este documento acredita el importe legal aplicable durante el periodo de protección.

👉 Si estás en fase de venta, te puede ayudar esta guía: Vender VPO en la Comunitat Valenciana

Garaje y trastero durante el periodo de protección

Aquí viene una duda habitual:

“¿Y el garaje y el trastero cuentan igual que la vivienda?”

La respuesta corta es no exactamente, pero sí forman parte del mismo régimen de protección mientras estén vinculados administrativamente a la vivienda.

En la Comunitat Valenciana, el Decreto 180/2024 aclara dos límites muy claros:

1. Precio por m² útil. Los anejos (garajes, trasteros, cuartos) no pueden venderse por más del 60 % del precio máximo por m² de vivienda.
   → Con el módulo actual de 2.400 €/m², eso deja el tope en 1.440 €/m² útil
2. Superficie computable. Para el cálculo del precio máximo total, la normativa solo permite contar:
   • Hasta 25 m² de garaje + anejo
   • Hasta 8 m² de trastero

Aunque tu garaje sea más grande, a efectos legales solo computa ese máximo.
El resto puede venderse, pero no suma al precio protegido.

💡 Piensa en ello como en un paquete cerrado: todo lo que forma parte de la vivienda protegida —vinculado en escritura o calificación— está dentro del mismo “precio máximo global”.

Excepciones

• Una VPP puede incorporar como máximo 1 trastero y 1 plaza de garaje.
• Locales de negocio del edificio: sin limitación de precio.
• Anejos no vinculados a la vivienda (sin constar en calificación/registro): sin limitación de precio.
• La vinculación debe constar en el expediente y en el Registro de la Propiedad.

Trámites obligatorios durante el periodo de protección

Visado administrativo

El visado administrativo es la forma que tiene la Generalitat de comprobar que todo está en orden antes de autorizar la venta de una VPO en periodo de protección.

En cada transmisión —especialmente si no es la primera—, la Conselleria revisa dos aspectos clave:

• Que el comprador cumple requisitos de acceso (por ingresos, residencia, etc.)
• Que el precio de venta no supera el máximo legal aplicable durante el periodo de protección.

Solo cuando el visado es favorable, puede firmarse ante notario.
Y aunque parezca un trámite más, en realidad es una garantía para ambas partes: asegura que la operación es completamente legal.

📘 Si quieres ver cómo se vive este proceso desde el otro lado, échale un vistazo a la guía: Comprar VPO en la Comunitat Valenciana

Derecho de tanteo y retracto (CV)

Otro punto que genera dudas: el tanteo y retracto. O, dicho de otro modo, el derecho de la Generalitat a intervenir en la compraventa si lo considera necesario. Afecta a las viviendas con calificación definitiva posterior al 20 de abril de 2005 y se mantiene durante todo el periodo de protección.

• La Generalitat puede ejercer tanteo (preferencia de compra) y retracto (subrogación tras la venta) durante el periodo de protección.
• La solicitud de visado suele servir como comunicación; si se concede, conlleva la renuncia al tanteo.
• Si se vende sin respetar la normativa (p. ej., superando el PMLV), la Administración puede retractar la operación.

Mientras dure el periodo de protección, el precio de tu VPO está legalmente topado y la venta exige trámites específicos. Un cálculo correcto y una documentación en orden evitan sanciones y retrasos.

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