Guía para comprar una casa en España siendo extranjero
Comprar una casa es una decisión muy importante ya que sin lugar a dudas es una de las inversiones más grandes que uno realiza en la vida. Si además, quieres comprar una casa en España siendo extranjero, puede ser que te entre un poco de vértigo al no saber muy bien a qué te enfrentas: normativa, impuestos, gastos, trámites de la compraventa…
Este artículo trata de cuáles son los trámites para comprar una casa en España, cuál es el procedimiento previo a la compraventa, la compraventa en sí y por último los impuestos y gastos derivados de la misma. En ocasiones, esto puede ser un proceso largo y complicado, por eso mi consejo es que siempre cuentes con la ayuda de un buen agente inmobiliario. Nosotras te guiamos, aconsejamos y acompañamos en todo momento. Estamos preparadas para resolver tus dudas, analizar cada detalle del proceso y, sobre todo, transmitirte tranquilidad y confianza para que la compraventa sea lo más fácil, rápido y cómodo para ti, estés donde estés.
¿Estás interesado en comprar una vivienda en España? Pues vamos a por ella, para mí es un placer que trabajemos juntos. ¡¡Comenzamos!!
5 pasos para comprar una vivienda cuando eres extranjero en España
1º Paso: Tramitación del NIE
Cuando eres extranjero en España, tanto por motivos profesionales, por intereses económicos o por actuaciones oficiales, has de tener en vigor tu NIE (Número de identificación de extranjeros). Se trata de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial, otorgado por la Oficina de Extranjeros.
Este número de identificación es imprescindible para llevar a cabo todo tipo de trámites, realizar cualquier transacción económica como abrir una cuenta bancaria, establecer un negocio, comprar una vivienda o un coche, realizar la declaración de impuestos o rellenar cualquier formulario de solicitud de carácter administrativo inherente a la oficina de extranjeros. Sin embargo, no te habilita para residir en España.
¿Cómo solicitar el NIE?
- Solicitarlo personalmente en la Dirección General de policía española correspondiente, siempre que acredites el porqué de tu petición.
- A través de un representante, otorgándole los poderes en los que conste de forma expresa que se le faculta para presentar tal solicitud.
- También puedes realizar la solicitud del NIE desde fuera de España presentándote personalmente en la embajada u oficina consular española correspondiente a tu demarcación de residencia.
El tiempo de tramitación suele ser mínimo de 3 semanas. En RE/MAX Urbe II podemos ayudarle a tramitar con éxito el NIE cuando dicha solicitud esté vinculada con la compra de una vivienda en España. También te adelanto como experta en la materia, que mejor realizarlo desde tu país ya que los trámites parecen mucho más rápidos cuando se presenta en la embajada española que cuando lo gestionamos desde aquí.
La documentación que se te solicitará para la tramitación del mismo es:
- Impreso de solicitud modelo EX15 debidamente cumplimentado ¡y sin firmar!, ya que deberá firmarlo en nuestra presencia.
- Impreso modelo 790-012 que acredita el pago de la tasa establecida. Para descargarlo e imprimirlo ha de estar correctamente cumplimentado sobre todo los campos definidos como obligatorios.
- Copia de los documentos acreditativos que prueben los motivos por los que necesitas el NIE, que ya he comentado más arriba: para comprar una casa, realizar un negocio, etc. ¡Ah! Y si eres ciudadano de la Unión Europea estás exento de este apartado.
- Pasaporte original y una fotocopia de la página biográfica donde constan los datos de su titular y si eres ciudadano de la Unión Europea podrás aportar la copia de tu tarjeta de identidad.
- Money Order o efectivo en dólares para efectuar el pago de la tasa del NIE: «Asignación del NIE a instancia del interesado (Modelo 790 código 012)» en Tasas consulares.
2º Paso: Contrato de arras
Para poder solicitar el NIE cuando vayas a comprar una casa en España siendo extranjero es necesario que tengas firmado un contrato de arras. Este es el documento que verifica que estás interesado en comprar en España y en él se especifica la propiedad concreta: dirección exacta del inmueble, número de finca, inscripción en el registro de la propiedad…
Antes de llegar a firmar el contrato de arras, se formaliza una oferta/propuesta de compra y se entrega un depósito como reserva de la propiedad que te interesa para que yo, como agente inmobiliario del comprador, pueda actuar como intermediaria ante los propietarios. Si es en el precio por el que marca la venta, no hay problema. El propietario la firma y de ahí pasaríamos a firmar el contrato de arras, si no negociaría tu propuesta de compra hasta que llegase a un acuerdo con los propietarios.
El contrato de arras es el acuerdo por el cual las dos partes pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. En él se identifican ambas partes, la vivienda de la compraventa, y se establecen la forma y las condiciones de pago, así como los plazos de entrega del anticipo (10% importe compraventa). También se especifica la fecha final de la firma en notaría y la distribución de los gastos de la compraventa entre las partes. Este contrato también recoge la posibilidad de desistimiento de las partes y cómo se procedería en ese caso.
3º Paso: Procedimiento compraventa
Una vez tienes el contrato de arras firmado y el NIE se prepara toda la documentación para realizar la compraventa ante notario. Para poder realizar esto, debes abrirte una cuenta en un Banco de España, el que tú decidas, ya que el día de la compraventa, cuando pagues al propietario, el dinero debe proceder de una cuenta bancaria española.
La apertura de una cuenta bancaria es necesaria durante y después de la compra de una vivienda en España. Aunque con el NIE es suficiente, por la Ley de blanqueo de capitales, el banco te exigirá que los ingresos a esa cuenta de no residentes estén perfectamente justificados mediante modelos que se cumplimentan en el país de origen de los fondos. Es decir, deberás aportar toda la documentación necesaria para corroborar la legalidad del dinero, tanto si procede de un fondo de inversión, de tu jubilación, de tus ahorros, de una indemnización laboral, etc.
La cuenta bancaria servirá durante la compraventa para acreditar todos los pagos realizados en el inmueble que irán acompañados de una certificación bancaria de la procedencia del dinero. En esta misma cuenta bancaria es donde se domicilian todos los recibos de suministros: luz, agua, gas, gastos de comunidad e IBI (Impuesto anual de bienes inmuebles).
4º Paso: Impuestos
En relación con los impuestos para comprar una casa en España siendo extranjero: la tributación es la misma, Hacienda no distingue entre compradores residentes y no residentes.
Si el inmueble es nuevo el IVA es de un 10% (en 2020), si es segunda transmisión se abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que en la Comunidad Valenciana es un tipo general de un 10%.
5º Paso: Gastos compraventa
Los gastos del gestor, del notario y del registro, de la hipoteca y de la compraventa son bastante similares. Tanto yo como todos los profesionales que formamos el equipo de Agatha Abellán te informamos de todos ellos en nuestras reuniones, nos gusta que todos estos detalles queden claros simpre.
- Notario compraventa: está determinado por el valor de la compraventa, y también influyen otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque las tarifas de los notarios (aranceles) son aprobadas por el gobierno y son las mismas para todos.
- Registro compraventa: comprende dos tipos de gastos. Por un lado, pagaremos para verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (si tiene asociada una hipoteca que se está pagando, si hay impuestos impagados, etc.) Por otro, se paga al registrador para que compruebe la legalidad del documento y lo inscriba en el registro de la propiedad. El coste está asociado al valor del inmueble y del préstamo.
- Notario hipoteca: Se abona un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago) que varía según la entidad. De acuerdo a la nueva ley hipotecaria de junio de 2019 este coste corresponde a la entidad bancaria. El comprador solo tendrá que abonar la copia de la escritura.
- Registro hipoteca: los gastos generados al inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad también son un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria, de modo que también corresponde a la entidad bancaria realizar el abono desde junio de 2019.
- Tasación: es necesario que una empresa tasadora homologada certifique el valor de la propiedad. Por eso, además de la hipoteca, los gastos y los impuestos, el comprador ha de hacerse cargo de la tasación de la vivienda. Las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses y han de abonarse independientemente de la aprobación o no de la hipoteca.
- Honorarios profesionales por intermediación: en Valencia el porcentaje que se aplica por este concepto es variable pero se halla en torno al 3% sobre el valor final de compra del inmueble, más el IVA.
- Gestor compraventa: Podemos contratar a un gestor para que realice la inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. Si se compra con hipoteca, este gestor será seleccionado por el banco y sus honorarios no están regulados por ley. Lo normal es pedir una previsión del gasto para que después proceda a su liquidación aportando justificantes de los pagos realizados.
Llegados a este punto, solo me queda agradecerte la confianza por haber contado conmigo para realizar esta compraventa y celebrar que ya tienes tu nueva casa en España.
¡¡Enhorabuena!!
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