¿Es posible vender una casa que está alquilada?

por | Mar 15, 2022 | Alquiler, Compra, Venta | 0 Comentarios

Puedes vender una casa que está alquilada y has de conocer los derechos del inquilino

Hace pocos días se han puesto en contacto conmigo unos antiguos clientes que necesitaban que les asesorara con un tema de herencia. Tienen varios inmuebles que quieren vender, pero algunos de ellos están alquilados, y la primera pregunta que me planteaban era precisamente esta: si es posible vender una casa que está alquilada. Es una pregunta de lo más habitual hoy en día, bien porque el inmueble proviene de una herencia, bien porque después de alquilarlo tienes la necesidad de venderlo. ¿Es eso legal?

¡Sí! Es legal vender tu casa mientras está alquilada y está contemplado en el artículo 14 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el artículo de hoy te voy a contar los derechos de los arrendatarios y algún consejo clave para que no te lleves sorpresas durante el proceso de compraventa.

¿Es posible vender una casa que está alquilada?

Los derechos del inquilino cuando quieres vender tu casa

Empecemos por la LAU, la normativa legal que regula el derecho inmobiliario. El objetivo de esta ley es regir toda materia vinculada con la vivienda, y eso incluye la compraventa, el alquiler, el uso turístico y el comercial.

Lo más importante que tienes que saber a la hora de vender una casa que está alquilada es que siempre vas a poder venderla, con la lógica de la empatía, avisando al actual inquilino con la suficiente antelación (al menos con 30 días naturales antes de la formalización del contrato de compraventa). De hecho, muchas veces esta persona acaba siendo la primera interesada en adquirir el inmueble.

¿Qué hemos de saber del contrato de alquiler?

Por un lado, el contrato de alquiler es de obligado cumplimiento, por otro lado, los plazos de duración mínima son cinco años (se ampliaron de tres a cinco en la última actualización de 2019). Esto significa que mientras el contrato esté en vigor, el inquilino tiene derecho a permanecer en el inmueble sin que pueda ser desalojado. Por supuesto, esto no significa que no se pueda vender la vivienda alquilada.

Existe una excepción que te cuento, aunque no es el caso que estamos tratando, que es que si tú necesitaras la vivienda para tu uso propio o de alguien de tu familia sí podrías rescindir e contrato de arrendamiento.

Derecho de adquisición preferente

Todo inquilino cuenta con dos derechos de adquisición preferente ante la posible venta de la casa en la que vive: El derecho de tanteo y el derecho de retracto. Lo que vienen a decir estos derechos es que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda en primer lugar y en las mismas condiciones ofrecidas al resto de posibles compradores. Aquí también existe una excepción: el inquilino no podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto cuando el vendedor sea el propietario de todo el edificio, o bien de varias viviendas y locales ubicados en el mismo inmueble, siempre y cuando la venta sea conjunta.

Dos consejos antes de terminar este punto: Todas estas condiciones pueden ser negociadas en el contrato de alquiler, y la transparencia siempre facilita: Mantener informado al inquilino de tus intenciones de venta evitará complicaciones.

Puedes vender una casa que está alquilada y has de conocer los derechos del inquilino

Entonces, ¿qué hago, me espero a que finalice el contrato o vendo ya?

Esta es la cuestión. Muchos os planteáis si no sería mejor esperar a que finalice el contrato de alquiler para evitar así tener problemas con los inquilinos. Claramente, esta decisión dependerá de la prisa que tengas por vender.

Nuestro consejo es que comiences el proceso de venta cuando el contrato esté a punto de expirar. Así evitarás perder rentabilidad y te adelantarás antes de que la vivienda quede vacía. Quiero recordarte que avises en el tiempo y forma establecidos. Quizás tus inquilinos deseen quedarse con la vivienda, en cuyo caso ya no tendrás que buscar nuevos compradores y si no es así, es muy probable que entiendan tu situación, facilitando el proceso de venta.

Por otro lado, y sin afán de marearte en tu decisión, hay inversores a los que les interesa comprar inmuebles ya arrendados porque lo que buscan es una rentabilidad, y si es desde el minuto cero de la inversión, pues mejor que mejor.

Me vienen más ideas para desarrollar este tema, por ejemplo, qué pasos has de dar para vender tu vivienda alquilada y que todo vaya por buen camino, me lo anoto para redactarlo. Mientras, si necesitas alguna aclaración o ayuda previa, contacta conmigo y con mi equipo, estamos encantados de ayudarte.

Agatha Abellán

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