¿Cuánto vale mi casa?

por | Jul 24, 2020 | Compra, Venta | 0 Comentarios

La valoración de la vivienda

Seguro que en alguna ocasión te has hecho esta pregunta: ¿Cuánto vale mi casa? Sea porque estás pensando en vender, sea porque te gustaría cambiar de zona, porque quieres una casa más grande (o más pequeña, según el caso) o simplemente porque tienes curiosidad… La valoración de la vivienda es un tema que la mayoría de nosotros nos planteamos en algún momento.

La mayoría de personas, para hacernos una idea de este valor, y así en general, solemos echar un vistazo en Internet. Existen muchos portales inmobiliarios donde se puede comparar una vivienda con otras que ya están publicadas. A priori, es algo muy sencillo y parece que pudiera ser fiable… Sin embargo, de los precios publicados a los que finalmente se cierran las operaciones, en muchas ocasiones, hay diferencias de hasta un 25% . Esto por un lado, y por otro, los anuncios que vas a encontrar en Internet son tanto de profesionales como de particulares, y además, no todos los profesionales hacen valoraciones exhaustivas ni justificadas . Es decir, hay un gran abanico de precios que no ayuda nada a tener una referencia real de lo que efectivamente se está vendiendo.

Ejemplo de valoración de un portal inmobiliario

A modo de ejemplo acabo de meter los datos de mi casa en una aplicación de valoración de un portal inmobiliario sobradamente conocido. Los datos que me solicitaban era ubicación, superficie, altura y poco más. Yo, como profesional, conozco perfectamente el mercado en mi zona, y sé que mi vivienda, aunque esté reformada, no se vendería actualmente por más de 160.000€ (siendo optimistas) y éste es el resultado que he obtenido:

Valoración de mi vivienda en un portal inmobiliario de Internet

.

La desviación es abismal: ¡un 35% por encima!

Este tipo de acciones llevan, lógicamente, a errores a aquellas personas que no están familiarizadas con el mercado inmobiliario

Valor de mercado

Cuando hablamos del valor de un inmueble podemos distinguir entre varios tipos:

  • Valor emocional: Es aquel que, como propietarios, le damos a nuestra vivienda. Todo lo que hemos vivido en él se transforma en distintas emociones que cobran un gran valor para nosotros. Es el lugar donde nos hemos criado, o donde criamos a nuestros hijos, son las paredes que nos han visto crecer, donde hemos estudiado, donde nos hemos enamorado… Todo ello son valores intangibles que tienen mucha importancia, y que, posiblemente, un comprador nunca va a llegar a apreciar.
  • Valor de mercado: Es el precio por el que probablemente se vendería un determinado inmueble en un momento concreto en un escenario normal.
  • Valor de reposición: Es el valor que tendría nuestra propiedad si en este momento tuviéramos que comprar el suelo sobre el que se asienta y construirla con las mismas características que tiene actualmente.
  • Valor de tasación: Es un documento legal que certifica cuánto vale una casa para una finalidad descrita. Está realizado con una metodología basada en una normativa legal. Es el que se usa para las hipotecas.

A nosotros, el que nos interesa obtener es el valor de mercado, que no siempre coincide con los otros, ni siquiera con el de la tasación de una vivienda.

¿Por qué es importante poner un precio de mercado?

Los profesionales inmobiliarios tenemos la obligación de ayudar a nuestros clientes a obtener el valor de mercado adecuado en el momento en que estos deciden poner a la venta su vivienda. Este valor debe ser el mayor que puedan obtener en un momento determinado.

Aquí hay que tener en cuenta el buen trabajo, porque, por un lado, recomendar un valor inferior es, obviamente, perjudicial para los intereses del vendedor. Y, por otro lado, aconsejar un valor superior hace que la venta se alargue más de lo necesario, quemando a la propiedad y provocando, en última instancia, que se acabe vendiendo por un valor inferior al que le correspondería.

¿Cómo realizar una buena valoración?

Cuando recibimos el encargo de un cliente que quiere saber cuánto vale su casa para ponerla a la venta, tenemos la obligación de asesorarle, como hemos dicho, para poner el precio óptimo a su vivienda en ese momento determinado. Insisto en lo del “momento determinado” porque una valoración puede cambiar en pocos meses dependiendo de situaciones externas, como está siendo por ejemplo la evolución a causa del coronavirus.

Para ello lo primero sería visitar el inmueble para analizarlo, ya que aunque conozcamos la zona, y por superficie y ubicación podamos tener ya una idea aproximada, es importante saber de primera mano en qué estado se encuentra el inmueble y sus particularidades. Si no fuera posible visitarlo físicamente, se podrían utilizar fotos y vídeos de la vivienda para tratar de aproximar la cifra de venta lo más posible al precio de mercado.

Una vez analizada la propiedad la compararemos a través de distintos instrumentos mediante las que conseguimos obtener un precio de venta lo más próximo al valor de mercado posible. Las distintas herramientas a través de las que obtenemos datos son:

  • Inmuebles en venta actuales en la zona y de características similares al que estamos valorando
  • Uso de base de datos internas (acceso a profesionales) de inmuebles vendidos en la zona en el último año con sus precios de cierre
  • Base de datos del colegio de registradores, en la que comparamos precios de escrituración de inmuebles similares en la zona.

Con todos estos datos, realizamos un análisis exhaustivo de los mismos y aconsejamos al cliente vendedor cuál es el precio adecuado para sacar a la venta el inmueble.

En mi experiencia, después de haber estudiado el mercado y presentar la oferta bien documentada consigo que el propietario deposite su confianza en mí, porque hacer una valoración es el punto de partida de la venta y ha de ser realista. Ofrecerle al propietario la oportunidad de conocer la situación real del mercado de manera global, y no solo a través de las referencias de inmuebles en venta, propicia que pueda elegir el precio para su inmueble dentro de la horquilla (diferencia de precios que existe entre la mejor orden de compra y la mejor orden de venta) en la que va a conseguir vender de manera rápida y justa.

¿Por qué es un error poner un precio demasiado elevado?

Existen tres razones por las que poner un precio demasiado elevado a un inmueble es realmente perjudicial para el vendedor.

  • En primer lugar, se alarga el tiempo para la venta. Nosotros podemos estar enamorados de nuestra casa y pensar que es la mejor del barrio, sin embargo, el comprador, que no tiene ataduras emocionales con el inmueble, va a comparar con el resto del mercado, y si el precio está por encima de la media no la va a considerar.
  • En segundo lugar, hay que tener en cuenta que los compradores se mueven en una horquilla respecto al precio al que pueden comprar. Es decir, cuando buscan en un portal, suelen mirar inmuebles un 10% por encima del precio que pueden pagar porque cuentan con que haya cierto margen de negociación. Pero si ponemos nuestro inmueble a un 10 ó a un 15% por encima de su precio de mercado, es que… ¡ni siquiera lo van a ver!
  • Y, por último, es muy probable que acabe vendiéndose por un precio inferior al que se hubiera vendido si se hubiera partido de un correcto precio de mercado. ¿La razón? Nosotras, en nuestra jerga, solemos decir que los inmuebles que llevan mucho tiempo publicados acaban “quemándose”. Los compradores que llevan tiempo buscando y ven eternamente publicada una vivienda sospechan que algo no va bien, y así acaba por perder valor. Esto no es algo científicamente probado y sí experiencialmente vivido.

Contacta con nosotras sin ningún tipo de compromiso. Envíanos tus datos y te haremos un estudio de mercado detallado de tu zona.

Si quieres que realicemos la valoración de tu vivienda y que te aconsejemos sobre el mejor precio para sacarla a la venta, programaremos una visita sin ningún coste por tu parte. Te demostraremos cómo hemos obtenido ese precio y tú mismo podrás decidir en qué precio quieres salir al mercado.

Confía en profesionales inmobiliarios.  

Agatha Abellán

0 comentarios

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Relacionados

Agente inmobiliario del comprador

Agente inmobiliario del comprador

¿Necesito de un agente inmobiliario para comprar mi casa? La mayoría de los agentes inmobiliarios nos dedicamos a vender propiedades. Puede parecerte una obviedad, y a lo que me refiero es que no hay venta sin compra. Somos agentes inmobiliarios del vendedor cuando...

leer más
Trabajar en RE/MAX Urbe II

Trabajar en RE/MAX Urbe II

¿Te planteas ser agente inmobiliario? Ser agente inmobiliario consiste, básicamente, en intermediar entre personas que venden o alquilan propiedades, y personas que compran o alquilan. Hay que acompañar a cada una de las partes y ofrecerles diferentes servicios, según...

leer más
Quiero vender una vivienda heredada

Quiero vender una vivienda heredada

Si has heredado una vivienda y quieres venderla en este artículo vas a encontrar paso a paso cómo realizarlo. Además, te cuento algunos consejos para que no te lleves sorpresas.

leer más